Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie zeigt, wie profitabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Doch welche Rendite-Kennzahl ist die richtige, und was ist ein guter Wert? Dieser Artikel erklärt die verschiedenen Berechnungsmethoden und gibt Orientierungswerte für den Fuldaer Markt.
Bruttomietrendite: Der schnelle Überblick
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und eignet sich für einen ersten Vergleich:
Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100
Beispiel: Eine Wohnung kostet 200.000 Euro und bringt 9.600 Euro Jahreskaltmiete (800 Euro/Monat). Die Bruttomietrendite beträgt 4,8 Prozent.
Die Bruttomietrendite ignoriert allerdings alle Nebenkosten und Kaufnebenkosten. Sie eignet sich daher nur als Ersteinschätzung.
Nettomietrendite: Die ehrliche Zahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt die tatsächlichen Kosten:
Formel: (Jahreskaltmiete - nicht umlegbare Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100
Nicht umlegbare Kosten umfassen:
- Instandhaltungsrücklagen (ca. 1 Euro/m²/Monat)
- Verwaltungskosten (ca. 25 bis 35 Euro/Einheit/Monat)
- Mietausfallrisiko (ca. 2 bis 4 Prozent der Jahreskaltmiete)
Die Kaufnebenkosten in Hessen betragen rund 10 bis 11 Prozent (6% Grunderwerbsteuer, 2% Notar, 2% Makler).
Die Nettomietrendite ist die ehrlichste Kennzahl. Alles unter 3 Prozent netto sollte sehr genau geprüft werden.
Cashflow-Rendite: Was bleibt wirklich übrig?
Für finanzierte Objekte ist die Cashflow-Rendite entscheidend. Sie zeigt, ob die Immobilie sich nach Abzug aller Kosten inklusive Finanzierung selbst trägt:
- Positiver Cashflow: Die Mieteinnahmen decken alle Kosten inklusive Kreditrate
- Negativer Cashflow: Sie müssen monatlich zuschießen
In Fulda sind bei einer Finanzierung mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital und aktuellen Zinsen positive Cashflows von 50 bis 200 Euro pro Monat realistisch. Mehr dazu in unserem Artikel zu Kapitalanlagen in Fulda.
Orientierungswerte für Fulda
- Innenstadt: Brutto 3,8 bis 4,5%, Netto 2,8 bis 3,5%
- Stadtteile (Haimbach, Niesig): Brutto 4,2 bis 5,0%, Netto 3,2 bis 3,8%
- Umland (Petersberg, Künzell): Brutto 4,5 bis 5,5%, Netto 3,5 bis 4,2%
Zum Vergleich: In Frankfurt liegt die Bruttomietrendite bei nur 2,5 bis 3,5 Prozent.
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
- Kaufnebenkosten vergessen (reduziert die Rendite um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte)
- Instandhaltung unterschätzen (besonders bei Altbauten)
- Mietausfallrisiko ignorieren
- Mietsteigerungspotenzial überschätzen
- Wertsteigerung als "sichere Rendite" einrechnen
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
In Fulda gelten Nettomietrenditen ab 3,5 Prozent als gut. Unter 3 Prozent netto sollten Sie andere Standorte oder Objektarten in Betracht ziehen.
Wie berechne ich die Mietrendite mit Finanzierung?
Ziehen Sie die jährliche Kreditrate (Zins + Tilgung) von den Nettomieteinnahmen ab. Der Restbetrag geteilt durch Ihr eingesetztes Eigenkapital ergibt die Eigenkapitalrendite.
Steigt die Rendite über die Jahre?
Ja, wenn Sie Mieterhöhungen durchsetzen können. Bei gleichbleibendem Kaufpreis steigt die Rendite mit jeder Mietanpassung. Der aktuelle Mietpreisspiegel Fulda zeigt die Entwicklung.
Sie möchten die Rendite einer konkreten Immobilie berechnen lassen? Kontaktieren Sie uns für eine professionelle Analyse.
